纽约平民的安乐窝

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曼哈顿东119街上的现代Co-op合作公寓。

曼哈顿既有价值连城的超级豪华公寓，也有价格和租金相对便宜的合作公寓，称为Co-op，即Co-opration缩写。很长一段时间里，纽约房地产投资商既有个人和家族，也有企业和集团，包括上市公司，这些地产投资商和美国其他地方的投资商一样，建造了很多只租不卖的公寓。后来美国政府通过了居住法和租金控制法案，限制租金漫无边际乱涨，投资商利益受到制约，开始部分或全部出售公寓中的单位。

但是由于财务状况造成产权不能明确划分，这类公寓就只能像股份公司那样，根据出售单位的面积、朝向、楼层等因素出售股份，成为只有居住权没有产权的合作公寓。买入和转让居住权实际上就是买入和转让相应的股份，买入者成为该物业的一名股东。

合作公寓在纽约、甚至在曼哈顿普遍存在，但是上世纪70年代后，美国建造的公寓都是旨在出售的产权公寓，称康斗公寓（Condo，即Condominium
的缩写）。产权公寓由于产权明晰，买卖方便成为美国新造公寓的主流。但是由于品质好价格高，购买者主要局限于中产阶级以上。美国绝大多数的康斗以居住为主，出租比例较小，投资商也不再保留单位用于出租，这与合作公寓有很大不同。

早先合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买方式吸引买家。


曼哈顿公园大道Park
Ave.和60街上楼顶有烟囱的早期Co-op合作公寓建筑物。