大陆房价将在未来两年内跌一半的可能与不可能

mincheng

　学者称房价突然降一半是国家灾难

　中共社科院内部对《房地产蓝皮书》的学术争论余波未了，出版蓝皮书的中国社科文献出版社总编辑邹东涛昨日（25日）更发出惊人言论，称高房价问题确实是个事实，但如果房价突然降一半，是国家的灾难。

　　中国社科院蓝皮书事件的三位学者昨日共聚一堂，首次面对面激烈交锋蓝皮书的权威性，以及楼市走向。高房价是否会酿成经济发展死局，统计局数据是否可信，房地产市场是否存在官商勾结，学者是否已经成了开发商的“走狗”，这些话题轮番上场，各方争论一度“火爆至极”。　

房价下降一半是国家灾难？

　　《第一财经日报》报道，蓝皮书事件事发于5月中旬，中国社科院自己成为了主角和配角。　

　　该院工业经济研究所研究员曹建海率先发难，批评本院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞主编的《房地产蓝皮书》“年年预测年年错”，并称其站在了开发商的立场上。

　　曹建海因近来多次坚称未来两年房价将大幅下降40%至50%，被誉为当前看空中国楼市的“尖刀”人物。

　　有人发难在先，牛凤瑞随即作出回应，称蓝皮书不代表任何人的利益，而是站在学者良心和对客观规律正确认识的立场上。

　　而在两者隔空叫板后，蓝皮书的出版方——中国社科文献出版社总编辑邹东涛近日也介入争论，发文声援牛凤瑞，称曹建海的想法过于理想。

　　当上述三人同时出现在一次网络访谈中，争论的“火爆”似乎是必然。曹建海、牛凤瑞、
邹东涛三人的观点碰撞无时不在，常常在一个话题上争论得近乎面红耳赤。

　　如在当前房价问题上，曹建海依然声称，当前的高房价将造成中国经济发展的死局，高房价抑制了消费需求的扩大，而降价是解开这个死局的唯一途径，他表示到2012年房价将跌入谷底。

　　对此牛凤瑞回应称，高房价是市场供需造成的，如果实行低房价政策，国内没有那么多的房子可卖。

　　为了反驳曹建海房价将大降50%的说法，牛凤瑞不惜用“打赌”的方式来捍卫自己的立场，“如果以最高点为参照系，任何一种价格都是下跌，如果以最低的为参照系还有上升的。你（指曹建海）认为2011年下降40%、50%，我认为不可能，咱们可以打赌。全国的房价2011年下降50%的话，你赢我输。”

　　而邹东涛也发出惊人言论，称高房价问题确实是个事实，但如果突然房地产价格降一半，是国家的灾难。“不能用行政命令把房价打压一半，市场上形成的房价政府不予以干预，政府只应制订多元化的结构性住房政策。”

统计局房价数据完全不可信？

　　之所以称为蓝皮书事件，祸因当然在于蓝皮书。曹建海认为蓝皮书预测房价涨跌错误，牛凤瑞称蓝皮书预测的是整体趋势而非个案。

　　“全国2009年1到4月份房价是下降了1.4%，不能用个别城市这个月涨了，这个月降了，证明全局是这样的。”牛凤瑞称。

　　2008年版《房地产蓝皮书》曾指出，
2008年中国房价上涨幅度将大大低于上年，但出现房价拐点的可能性不大。牛凤瑞称，国家统计局的数据显示，2008年全国房价上涨了6.5%，与蓝皮书的预测方向是一致的。

　　对此，曹建海则反驳认为，房价具体涨没涨需要网友来判断，“我们的房地产统计方法为什么是错误的？比如说我们去年开发的房子在三环，今年开发的是在四环，但是今年统计的是三环的，去年统计的是四环（价格）。”

　　曹建海认为，如果统计局的数据是同地段的房子，就不会出现2008年房价上涨的结论。

　　类似的激烈交锋还发生在经济适用房问题的讨论上。曹建海甚至“爆料”称某著名经济学家收了开发商数千万元的研究资助，所以其观点与任志强“一模一样”。

　　对于曹、牛两人的争论，曾担任过中国社科院研究生院常务副院长的邹东涛试图予以平息。他对曹建海称，作为社科院的研究者、思考者来说要从整体上分析。“不要剑走偏锋，还要争取全面思考，不能说我们数据全是假的。”

　　“要关注各个方面的利益，不能关注一面否定另一面，有问题要协调，要注重结果是否和谐。”邹东涛称，“我们要给国家出点子，关注老百姓。但要反民粹主义思想，用民粹主义说话是危害老百姓。”

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王石称当前房价是维持不住的

万科董事长王石近日称房价进入“后拐点时代”。他认为，当前的房价是维持不住的。作为房地产业内的一面旗帜，王石曾准确预测2008年楼市将出现拐点，万科也提前开始回笼资金得以抢得先机。因此“后拐点时代”言论一出，立即引发广泛关注。

　　王石：当前房价难以维持

　　《南方日报》报道，经过了今年一季度以来成交量大幅上涨的楼市“小阳春”，关于楼市的焦点也逐渐从成交量转移到房价上来。

　　王石日前表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论，房价连续上涨是不可能的。对于现在业界认为楼市走势经过去年以来的“小压”之后还会再弹起来的观点，王石也表示不认同。他还透露，周围一些同行其实也同意他的拐点论，但希望他不要再在媒体上发表类似观点。

　　对于后市的谨慎态度，同样体现在万科的定期报告中。前不久公布的万科2009年一季报就指出，虽然一季度成交量回升，但“对这一态势的后续发展，仍需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早”。万科的不少高层也多次在不同场合强调，将继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。

　　近期各地房价环比普遍上涨

　　不过，从近期的房价变化来看，显然不少开发商对王石的观点并不太认同，不少一手楼房的房价都有所抬升。

　　国家发改委、国家统计局对全国70个大中城市房屋销售情况的监测显示，70个大中城市新建住房销售价格4月环比上涨了0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。而在这70个城市中，环比价格上涨的城市有47个，包括:广州2.1%、深圳2.0%、兰州1.2%、长春1.0%、昆明0.9%等。而来自广东省统计局的数据显示，今年1—4月广东商品房销售均价每平方米6017元，比去年同期上涨215元/平方米，增长3.7%。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也介绍，像广州这样“回暖”比较早的城市，近期房价的确出现了“小步快跑”的稳步上升趋势，十区均价大约每月上涨200元左右。不过他认为，如果广州每月的成交量能够维持在七八十万平方米的水平上，是基本能够支撑这样的涨幅的。从目前来看，广州的房价还会上升。

　　房价涨是成交上升的连锁反应

　　黎文江透露，开发商在定价时主要依据两个指标，即储客量和退货量。打个比方，如果一个楼盘一次推出200套房，但实际储客量超过了这一数字的话，开发商就会适当提高售价，“像广州朱美拉公寓几次推货都有不同程度的提价，就是出于这个原因”。

　　一位不愿透露姓名的专家表示，从开发商的心理来看，去年楼市冷淡房价连续下调，开发商很苦恼，今年楼市出现回暖迹象，提一提价把之前的损失补回来，是很多开发商的共同想法。因此，近期房价上涨是前期成交上升的连锁反应。他还指出，针对中国人买涨不买跌的心态，很多开发商提价也是一种营销策略，为市场进一步加温。

　　不过该专家表示，他非常赞同王石的观点。他认为，现在宏观经济虽然出现回暖迹象，但毕竟仍不明确，楼市走势同样充满变数。此外，虽然近期楼市成交量上去了，但买房主力还是以自住型需求为主，而对“回暖”十分关键的投资客目前还不多，因此，当前楼市最敏感的因素还是房价。“之前楼好卖主要是因为房价回归到消费者能接受的程度，现在开发商一回暖就涨价，很有可能导致消费者不买账”。

**********************************开发商资金近一成来自假按揭
银行配合

编者按：不久前，北京乃至全国的房地产界都听到了北京市二中院法官的落槌声，历时3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。如今的地产业界，假按揭的身影依然若隐若现。

　　对于“假按揭”端倪，诸多房地产开发商均三缄其口：“我们公司从来没有做假按揭。”亦或私下透露一些“江湖传闻”：传说某家开发商曾经做过假按揭。

　　广东金唐律师事务所合伙人、中国社会科学院法学研究所教授涂成洲就“假按揭”给出法律定义：指开发商为套现资金，将暂时没有卖出的房子以内部职工、开发商亲属或素不相识的人的名字购下，从银行套取购房贷款。

　　从这样的定义中便可看出，一场“自建自买”好戏的上演，开发商目的清晰——现金为王。

　　2008年，尤其是上半年，银行普遍收紧开发商贷款，对贷后资金流向的监管力度更加严格，大小开发商集体叫苦不迭。2008年中，正逢银行信贷银根最紧时刻，开发商获得贷款利率通常为基准利率上浮10%至30%甚至更多，接近其资金成本的10%左右。

　　戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，今年适度宽松的信贷环境及逐步向好的住宅市场预售状况，使房地产行业从银行系统获得的信贷支持略有改善。他在最新的研究报告中称，2009年第一季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长9%，结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势，仅前三个月获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的1/3，发展商资金状况略有好转。

　　“但与人民币信贷市场整体30%的同比增长相比，一季度开发企业的贷款增速仍存在一定差距，说明银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。”蒋尚礼说。

　　业内资深人士表示，通常一个房地产项目的资金流量分配比例为：自有资金占30%左右，银行资金占30%左右，应付款和预售款占30%左右。同时房地产开发商还会通过“扎款”来缓解匮乏的资金。所谓“扎款”就是开发商拖欠施工方的钱，或者分批付款。这就相当于一部分建设资金由施工方先垫付。

　　即便如此，由于一些灰色原因，开发商的资金链也难言坚固。当企业的资金链难以维系时，融资需求便急不可耐。不过开发商早已发现这样的“隐形地带”：购房者按揭贷款要比企业从银行贷款少很多阻力，且更加简易。

　　该资深人士称，通过假按揭骗贷来维持其自身运转的方法，无外乎是利用他人信息来制作一份“虚假合同”。

　　“不管是家属也好，亲戚朋友也好，找他们来公司签一个购房合同。事实上这个交易并没有发生。”一位业内人士说，一家房地产企业也许有10个员工，而老板可能会要求他们每人找3至5个人，以满足按揭份额。

　　签署这样一个合同对于开发商来说并非难事。开发商通过任何可以利用的关系联系到足够数量的“购房者”，并得到他们的基本资料。“比如，身份证复印件，户口复印件，结婚证等一应俱全。”该资深人士说，甚至房地产开发商可以帮助开具收入证明。提供这些资料的当事人也许可以多少得到一些“好处”，也许碍于朋友或亲属的情面而完全“免费”。更有甚者，遗失了身份证，被别有用心伪造出一套“基本资料”，名下无端多出一套住房的个案也比比皆是。

看似简便
实为险棋

　　与银行融资途径比较，“假按揭”几乎是零成本，同时不会耗费时间。当这些基本资料准备齐全，房地产开发商向未缴纳任何费用的“购房者”出具一张首付款的发票。纤薄的一张发票便成为向银行申请按揭贷款的敲门砖。

　　当这张盖有开发商大印的纸片出现在银行办公桌之时，放贷员经过程序化审核便可以放贷。不过，钱并不是打给个人，而是直接汇入开发商的账户中。

　　该资深人士举例说：“如果一套房子价值100万，首付需要20%，按揭贷款80%。那么开发商经过这样的操作，就能直接从银行得到80万元的资金。”但是，这样的“皮影戏”不会只发生一次。如果一个房地产开发商能做100套这样的假按揭贷款，那么就能得到8000万元的资金。

　　开发商为了挽救资金链的崩溃而选择假按揭，实为一招险棋。欠债总是要还的。“假按揭”人向银行还款必不可少。不过，那些出借个人资料的人根本不用操心这些琐碎的事情。因为背后的房地产开发商会代为清障。该人士置评说：“每月还贷的钱与到手的贷款资金相比太少了。”而房地产商则会为了满足银行规避风险的要求选择将这些房产进行抵押。由此带来的风险便会潜伏于未来真正购房者的脚下。

　　据上述人士介绍，当开发商资金链即将断裂时，简单方便而且难度极低的“假按揭”通常可以帮助开发商度过一些艰难的时日。在现有融资渠道当中，银行的企业信贷以及一些私募机构的利息都比“假按揭”还息高出许多。

购房者蒙在鼓里
追高房价

　　在这样一种快捷的“融资渠道”之下，开发商宁愿铤而走险。与此同时，假按揭所带来的另一个效果也同时出现了：房屋的成交量与交易价格节节攀升。真正的购房者并不了解一套住房的成本与价格。他们只能通过与同地段楼盘进行比较，或者与那些购买过的人进行咨询。

　　“如果是一套100平方米的房子，实际价格为每平方米8000元。开发商在做假按揭时，成交价为1万元。那么官方交易网站上就会显示单价1万元每平米。”该人士说，售楼处的销售人员一定说，现在买1万元，过几天价格还要上涨1000元。而销售人员也一定不会忘记告诉你，售出多少套，还剩多少套，而领号排队的人一定远远超过所剩套数。

　　由此，一个“追涨杀跌”的效应便出现。真正的购房者担心“明非今比”的单价，从而“倾囊相授”。这样一来，开发商就可由此回笼一部分流动资金。如果所剩套数售罄，那么开发商就会将“自卖自买”的已售房屋进行退房，然后再次出售。

　　“对于我们普通消费者，最大问题就是信息不对称。我有意向买房的时候，售楼小姐给我看了一张房屋登记表，上面清楚地记录着每栋楼，每个单元以及每套房子是否已卖出，每平方米单价等详细资料。”上述购房者对记者说，“今年2月份房屋有回暖的现象，当时看房的人很多，而从登记表上看，房子的确销售得很快，售楼小姐一再催促，如果不买，好的朝向和楼层就没有了，而且以后二期、三期价格肯定会涨。”

银行一石三鸟
设立专用账户

　　向开发商亮绿灯，除赚取开发商贷款利息外，银行的醉翁之意还在于个人按揭贷款这块一直被视为优质资产的“肥肉”。

　　“因此，银行向开发商授信时，除了要求开发商进行抵押或担保以外，一般还要求开发商将销售的房屋按揭贷款业务划归到该行。”上述业内人士说。

　　凡办理按揭贷款的购房者都会有类似经历：购房时，开发商都会以“省麻烦”为由向其推荐贷款行，消费者只需签合同，其他事情都不用管。事实上，绝大多数开发商推荐的银行，就是开发商自己办理贷款的银行。

　　理论上讲，消费者有权利选择任何一家银行做按揭贷款。但实际情况却不同，“各家银行的贷款利率条件完全一样，准备好材料交给开发商后，我只需要按照约好的时间到开发商那里与银行签字，确实省了不少时间和精力。而且，有个开发商做中间人，心理上也踏实不少。”一位刚在北京东四环某楼盘购买一套住房、办理完30年住房按揭贷款的购房者接受记者采访时说，他还表示，并不知情开发商向自己推荐贷款行的原因。

　　另外，长期悬在银行头顶的“利剑”——风险防控必须考虑在内。因此，银行要求开发商在银行设立一个专门账户，将售房所得款项存入该账户，银行会对该账户进行监管，一旦发现资金出现异常情况，银行可以立刻冻结账户，把钱全部划走，有效地控制了风险。

审核流于形式

　　据了解，对于房贷业务审批，通常银行支行没有权限放贷，分行才具有这个权限，除非是分行指定某个支行来操作该项贷款的审批。经手办理房贷业务的普通员工，职责通常是收集开发商材料，进行审核，如果材料齐全便放贷；如果材料不齐，会让开发商准备齐后再放贷，只是一个例行程序而已。

　　多位银行房贷业务部工作人员都表示不知“假按揭”。“我们对客户的贷前审查很严格，尤其是今年以来，银行对风险控制非常重视。”某大型商业银行分行房贷业务部工作人员说。

　　不过，上述资深业内人士表示，银行普通办事员不可能逐个去亲自拜访客户、实地审查材料。他们使用最多的方式就是电话核实。如果对每个客户都亲自进行实地核实，银行的成本就过高了。即使银行人力物力足够，办事员也不愿去跑。因为贷款由“领导”决定，多做无益，因此形成了一个核实的真空地带。

骗贷结局 资金断裂
多败俱伤

　　在一个极度低迷的市场之中，伴随购房者的锐减，“轮流转”的循环会出现明显纰漏。与此同时，开发商还要负担假按揭的月供。至此，开发商就会选择退房来卸除负担。“这就是为什么有些楼盘会在一天之内出现大量的退房。没有别的解释，只有假按揭。”资深人士分析表示，因为真正的购房者基本互不相识，大量的退房不会碰巧出现在同一天。

　　同时，退房者将会损失定金和违约金。“如一套1万元/平方米、面积为100平方米房子，定金是5万元，违约金是总价的5%。由此计算，退房所带来的损失将达到10万元。”这对于一个贷款购房的人并非小数目。

　　而退房所引发的便是“按揭贷款”危机。如果开发商席卷这笔款项“玩失踪”，那么银行必将追究责任的矛头指向按揭贷款人。

不良率有所波动

　　业内人士表示，很多房地产开发企业的实际控制人和法人代表并非同一人。那么实际控制人将资金转移也就方便许多，因为最后追究法律责任的是法人代表。“比如，房地产开发商可以从偏远的地方找来一个人的身份证件注册为法人代表。等开发商破产或者卷款出逃，从法律途径找到法人也没有用。这样一来，这对银行便成为一笔死债。”

　　2009年1月份，个人住房不良贷款余额21.4亿元，比年初增加2.7亿元；不良率0.69%，比年初上升0.09个百分点。从房地产违约情况看，1月份违约笔数比年初增加656笔，增幅8.9%。不过，专家普遍认为，尽管房地产贷款不良率有所波动，但总体较为平稳，风险在可控范围内。

　　广东金唐律师事务所合伙人涂成洲律师认为，在民事责任方面，银行在与开发商签订某按揭合作协议时，往往会约定由开发商承担连带保证责任或其他责任。如出现借款合同无效、不生效或不成立的情况，名义借款人不承担还款责任，法院很可能判令开发商作为实际用款人承担还款责任。

　　从刑事责任辨析，对于单位十分明显地以非法占有为目的，利用签订、履行借款合同诈骗银行或其他金融机构贷款，应当以合同诈骗罪定罪处罚。另一方面，如果所谓开发商只是少数犯罪分子借以诈骗银行贷款的工具，则可以认定为贷款诈骗罪。

　　对于付诸真金白银的购房者来说，最大的风险是买了房后，房产已被抵押。不但无法办理房产证，甚至还将失去所购住房。（来源：《国际金融报》）****************