中国的房地产泡沫能维持多久？（组图）

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国家统计局昨天发布的楼市统计数据向公众展示出一个中国房地产行业历史上最蓬勃的年份。

最新数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。上海房价同比涨3.9%，环比涨1.0%。6月份以来房价环比涨幅持续收窄的情况出现改变，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，年底楼市优惠政策即将到期导致的集中入市一定程度上支撑了房价的进一步高企。

这种繁荣让瑞士信贷亚洲区首席经济分析师陶冬想起"这也曾是1980年代日本泡沫经济的重大特征。"

新开工面积首次转正

数据显示，今年1-10月，商品房销售面积6.6369亿平方米，同比增长48.4%；商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%，其中商品住宅销售额增长84.3%。距离年底还有两个月，今年的成交量已经超越了去年全年。而以均价计算，至今商品房4750元/平方米的价格也比去年
3882元/平方米的销售均价涨了22.3%。

无论是成交量还是销售额，今年的数字都已达历史最高纪录。统计局数据显示，去年全年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。

统计局数据显示，上海的新房价格指数同比涨5.6%，环比涨1.6%。

此外，开发商从第三季度开始终于从销售季向开工季过渡。

1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%，降幅较1-9月收窄3.4%。完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。

1-10月，全国房屋竣工面积3.77亿平方米，同比增长22.8%，但与6.6369亿平方米的同期销售面积相比，目前属于严重的供不应求。1-10月，房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，出现自年初以来的首次正增长。

10月份，几乎所有涉及房地产行业的指数全线回升。国房景气指数为102.03，比9月份提高0.95点。这是继今年4月由调转升的"拐点"以来，连续第7个月上涨。

杨红旭表示，政策可能要改变的心理预期导致眼下部分购房者集中入市，显著影响了楼市。过了年底的时间节点，市场很可能会恢复到原有的运行轨迹。

"非理性繁荣"下的泡沫

基金调查机构EPFR公司的统计显示，今年前10个月，共有160亿美元的资金涌入韩国、中国、印度等亚洲国家和地区(不含日本)；同期，分别有582亿美元和49亿美元的资金从美国和日本撤离。

世界银行警告称，最近有数十亿美元的投资资本突然涌入东亚地区，让人更加担忧该地区股票和部分房地产的价格泡沫。国际货币基金组织指出，香港资产价格暴涨与供需无关，完全是资金过多涌入造成。

陶冬说，瑞信抽样调查显示，近来上海等城市的房屋交易中有60%-70%根本不作按揭贷款，而是直接以现金交易。这是流动性泛滥的结果，是超低存款利率下储蓄活性化的表现，是非个人购房比率上升的反映。陶冬表示，流动性已成为推动中国楼市的主力。近乎零的储蓄回报和超低的贷款成本，正在制造出一批"热钱"，推动房价持续上涨。

陶冬说："在市场需求未恢复之前将过多的资金交给企业，只会使它们转手又将钱投入楼市、股市。产业资金投向金融资产，整体经济‘去实业化'，而这也曾是1980年代日本泡沫经济的重大特征。"

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又一批中国经济数据，又一拨扬起的眉毛。在其它地方，人们也许能够放心地相信零售或固定资产投资加快增长的证据，但在中国，这两项数据是最不可靠的指标。经验丰富的观察人士相信，在中国的统计中，并非每个单项加起来就能得出正确的总数，比如，中国31个省市自治区各自发布的上半年GDP数据，加起来要比国家统计局发布的全国数据高出近10%。但在那些总数中，有一些单项数据相对更经不起推敲。

国家统计局周三报告城镇固定资产投资同比增长33.1%，未必意味着投资真的上升33.1%。正如智库美国企业研究所
(American Enterprise Institute)的约翰·马金(John
Makin)所指出的，中央政府规划者是根据为项目调拨的资金来计算"投资"的，而不考虑这些资金实际上是否已经支出。类似地，零售额上升16.2%，也并不能有效代表家庭消费，因为这些数据主要追踪的是厂家向零售商的发货量，包括各类政府及企业支出。

中国的经济增长并非幻觉。与能源消耗量关联日趋密切的工业增加值数据，显示产出有不容置疑的增长。再说，只要数据收集过程是一致的，那么重要的就是趋势。但是，把资金转移算作投资、或者把机构与消费者支出混为一谈的问题在于，政府刺激努力的影响可能存在严重滞后。这同样能够很好地说明，在资产价格通胀证据与日俱增的情况下，中国为何仍不愿明确收紧货币环境。10月份，中国城市楼价上涨近4%，达到14个月来最大月度增幅。不管数据怎么说，人们都还不能把复苏当作一件板上钉钉的事。

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上海的水泥森林

中国人是世界上最坚定的储蓄者。但为买房，全家人可以将积蓄了几十年的资产一次倾囊而尽。与此同时，中国大城市的巨富们也越来越多。其结果是，房地产的价格越变越高，让正常收入阶层望楼兴叹。人们在疯狂地建，疯狂地买。据一个国际房产公司发布的信息，北京和上海最好地段的办公楼却有30%租不出去。晚上，到新建小区走一圈，看到的常常是漆黑一片。中国的房地产泡沫是否不久之后就将破裂？

中国新华社所属的《瞭望》杂志将他们称之为"房奴"。上海投资经理吴金便是他们中间的一位。吴金今年31岁，他同夫人一道每年的收入为15
万欧元。真是一笔不小的数字。不过：
"我们这套住房，总房价300多万，贷款总额要200多万，每个月要还1万多。对家庭而言负担还是较重的。我个人认为上海的房价太贵了，甚至超出中产阶层的承受能力。我们的首付，除了自己的积累，还有一部分父母的帮助。装修很贵。大部分人同父母长期居住在一个城市。租房变动性太大了，所以一定要买。"

吴金感到欣慰，他当时做了支付这笔钱的决定。今年3月，他们购买了一套住房，之后，这里的房产价格上涨了20%。《瞭望》杂志评论道，这种发展趋势很糟糕，怎么能够理解，在普通老百姓的净收入没有增加的情况下，上海、深圳以及北京的房地产价格同2007年相比翻了一倍？

上海房地产专家叶谭这样解释说：
"今年上半年，央行发放的7兆到8兆的贷款，都到了项目里面去，到了大型企业。所以我们看到，大型企业购买土地的现象特别多。所以我们看到土地的价格节节上升。地方政府也希望土地价格上升。我们还看到，民营资本从实体经济领域被挤出来。如果我们以西方通行的房价出售比来形容的话，它是一个绝对的泡沫。现在的问题时，泡沫什么破裂，它带来什么影响。"

摩根士丹利的前亚洲经济专家谢国忠认为，不过两年，中国的经济泡沫便会崩溃。他说，中国人投机地产的方式风险非常高。但叶谭却相信，泡沫还会坚持几年。她说，日本的泡沫是在20年之后才破灭的，美国是在30年之后。而中国，房地产的商业化是1998年以后才刚刚出现的。叶谭表示：
"我认为，这个泡沫必然有崩溃的一天，那一天，就是中国经济开始往下走的一天。从1998年开始到现在才刚刚10年的时间，房地产的价格已上升得非常厉害，不知道尽头在哪里。就像鸦片一样，只要有鸦片源源不断地供应，吸鸦片的过程是非常快乐的。所有人都希望维持这个市场，政府有利，投资者也有利。有两套房的公民也觉得自己有利。"



北京处处是"新景"

这里涉及的可是一大批中国人。根据《瞭望》杂志的报道，60%的买房人已经有了自己的住房，他们再买，就是完全的投机行为。年轻的网店店主陈林将希望寄托于政府，他的话听上去非常幼稚。陈林说："我想，政府也不会让房价一直这么高吧。可能还会调整一下。现在的房价可能还会再涨。感觉上出手买房的人都很有钱，而我身边的人都没钱买。不知道那些有钱人都是谁。"

房地产专家叶谭说：
"很多人没有房，这些人非常痛苦。我认为他们是被牺牲的一代。他们贡献了一辈子的财富，只是为了买不值钱的砖头和水泥。其实这是一个剥夺的过程。中国实体经济继续恶化的情况下，房地产会仍然作为拉动内需的重要因素，得到事实上的保护。"

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中国社会科学院发布最新房地产报告指出，今年第四季至明年第四季房地产将呈现价稳量增的发展态势，尤其今年第四季价格将出现小幅滑落，并延续到明年第一季，明年第二季房价再度上涨，这是社科院今年二度公布房地产研究报告。

社会科学院财政与贸易经济研究所昨（16）日在北京发布"中国住房发展报告2009─2010"绿皮书，报告指出，2009年第四季至2010年第四季住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。

第一财经日报报导，在没有出现新的重大外部冲击条件下，受前三季销售量与价格增长过快及开发企业资金压力较小的综合作用，2009年第四季度住房市场可能有一个销售量回落和价格小幅调整的过程，投资开发将继续保持上升。2010年从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。

报告预估，2010年第一季销售量可能出现缓降，价格基本保持平稳；第二季受通货膨胀预期或政府可能公布新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的机率较大；第三、四季价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。

从消费需求看，近期经济下滑可能对真实住房需求有影响，但政府采取的鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施，如买房送户口等，又可在一定程度抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。从投机需求看，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因。

从投资看，经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，在经济增长低于预期时，政府还可能加大住房需求刺激力度。