内地楼房所有权缩水5年 购房自住损失大

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“选房的时候根本没考虑过土地使用年限的问题，签合同时一看才发现，这块地2074年到期，也就是说我明年入住时只剩63年了。”梁先生算了一下，200万元的房款平均到70年中，每年折合两万多，少了7年相当于赔掉20万元，“实在是亏大了。”
   
    由于房屋所有权证上并未标明土地使用年限，很多购房者想当然地认为，只要是住宅立项，便是70年“产权”，商业立项，则是40年、50年“产权”。
   
    “多少年产权这个说法有很大的误区”，北京房地产学会会员、嘉润道和律师事务所王颖律师表示，“房屋所有权是没有年限的，而土地使用年限根据土地性质不同长短不一。法理上，房屋是土地的从属物，土地使用到期后没有续展的话，房屋所有权也不复存在。”
   
    此外，即使是刚交工的新房，购房者也很难得到完整的所有权年限。因为土地使用年限从开发商拿到土地使用证的时候算起。据了解，从拿到土地证到最后取得预售许可证，需要两三年的时间。而如果遇到拆迁困难造成停滞或购买后期项目的话，五年八年都很正常。而从预售到业主真正入住，往往又需要一两年的时间。记者调查多个住宅项目发现，购房者可享用的土地使用年限最长67年，平均只有65年，也就是缩水5年。按照梁先生的算法，200万的房子到手就赔掉14万元。
   
    不过相对于商业立项的酒店式公寓来说，住宅项目还是比较“靠谱”的，后者的使用年限“水分”更大。如陶然亭一瓶兰亭40年使用年限只剩28年，崇文门自由季50年使用期还有42年等。
   
    业内人士表示，使用年限大幅缩水除了开发商囤地的因素外，大部分是拆迁、合同纠纷等原因，还有一些烂尾楼盘经过清算、拍卖、报批等程序重新入市，自然耽误了很多年头。
   
    “土地使用年限到期后如何处置从属房产，目前物权法只提出了补偿原则，没有具体的法律文件。但并不说明年限长短没有意义”，王颖说，“当你失去了房屋所有权，意味着政府随时可以收回房产。”
   
    根据规定，《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。此外，购房合同的第一条便对使用年限进行了说明。业内人士提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，应将年限损失折算进行考量，不要急于“捡便宜”买了缩水的楼盘。
   
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    昨天，国家统计局发布“2009年全国房地产市场运行情况”，去年全年商品房销售额近4.4万亿元，比2008年增长了75.5%。自去年6月份房价脱离负增长后，12月份涨幅创全年最高。
   
    去年房地产开发商置地面积下滑近两成。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.19亿平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积 2.3亿平方米，下降19.9%。有分析认为，土地购置面积和土地开发面积大幅锐减，今年商品房供应量将面临挑战；土地的“量缩价升”必然迅速传递到商品房市场。


北京晚报