五一楼市“打瞌睡”宣告了房价大跌趋势明

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没有人知道，他们将面临的是什么?但是，冥冥之中他们抱定一个宗旨，那就是房价下降了不怕，房地产老板都是高官之后，地方政府都要靠土地卖钱，中央政府现在尽管只谈绿色GDP但总要GDP，所以，房价降30%以后，将会迎来又一轮暴涨。不错，这就是中国楼市投机炒家的典型心态。可是，可能吗?

　　在上海，所有参加房展的开发商都在自嘲：今年是一个最不低碳的房展。之所以最不低碳，无疑是指成本很高而收益很小，因为今年开发商都有了一个时髦的名词叫低碳，所以才把本次房展叫低碳房展。展会结束后，新闻媒体也没有像往年那样大张旗鼓的报道，什么“参观人流突破10万”、什么“成交金额12亿”之声不绝于耳，今年只有一个字：惨!

　　去年是开发商不降价，今年是看房人不谈价。只是去看看，不准备买。许多网络在做调查时，凡问道你认为今年房价会降吗?基本上都是红柱冲天，直指70%，一个字：会。再问道你今年会买房吗?同样红柱冲天，直指70%，两个字：不买。还有的问，你认为今年房价会跌多少? 三栏：10%，30%，50%，结果是，回答会降50%的占80%。

　　在深圳，5月2日成交量仅为7套，均价跌破2万，不错，真的是7套，均价19776元。5月3日，成交1套。可能很多人不知道深圳房价五一黄金周期间仅成交7套1套是什么概念，这么说吧，2008年8月21日，深圳楼市成交量为5套，随后几日分别为12套、18套、9套，从此，深圳炒家和开发商都扛不住，纷纷降价销售，有的楼盘降价幅度不断加大，突破50%，深圳市国土局开始维稳，并辟谣说是系统出错。今年的系统不会再出错吧。

　　北京呢?4月19日以来北京共有8个项目推出新的预售房，共2377套新房上市预售，截止到27日仅成交1套。而大部分售楼处一天也难接待几个客户。不仅客户很少，很多业务员也都忙于安抚之前已经签约的客户和解约投诉。五一期间，北京二手房5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。

　　一线城市大势已定，绝对不是什么降价 30%的问题，趋势上看，首先是楼市供求关系逆转的问题。市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态，力促房价回归到应有的价位。所以，去看楼的人还是有，但是，买楼的不多。而且，房价不降到合理的价位，真正出手的也没有，市场买卖双方首先是胶着，然后是转换，再是走向买方市场，房价开始大幅下挫。这个过程，一般为一到三个月。

　　其次，卖方市场开始打破观望。这个观望的心态是被央行冷不丁提高存款准备金率打破的，这是无声的招呼，由央行向市场发出信号：别撑了，快降价吧，撑也撑不住的。为什么撑不住呢?因为原先的购买主要是流动的货币造成的，现在央行要一点一点回收了，这种回收对开发商和炒房客来讲，宛如钝刀子割肉，开发商自己说是温水煮青蛙，其实是钝刀子割肉，开始不觉痛，见血就痛了。

　　第三，房价在暴涨的时候是脱缰的野马，令人难以驯服;房价在下跌的时候是奔腾的瀑布，一泻千里，蔚为壮观。这种趋势是挡不住的。这个不是惯性，而是势态，认准这种势态是非常重要的，他将避免很多人的财富被洪水冲走，于是，汇聚成巨大的力量。用行话来说，叫做炒家抛盘将喷涌而出。后面还有巨大的推力，那就是加息、物业税、保障型住宅供应量的增大。

　　所以，千万不要小看五一期间成交量的稀少，这是中国房价拐来拐去的又一个拐点，这一次拐了就不是什么W型或V型，而是L型，那下面一横要持续很长时间。三年、五年、八年、十年，很难说，我认为是十年。

　　新政影响已经出现 五一楼市“打瞌睡”

　　春困秋乏夏打盹，用这句话来形容目前的楼市，可谓再贴切不过。因为被调控新政撞了一下腰，整个五一小长假，主城商品房成交仅775套，比去年同期下降64%。

　　据网上房地产的统计，截至5月3日下午5时，整个五一期间在网上签约成交的商品房，5月1日为318套，2日为192套，3日为265套，合计成交面积61461平方米，成交金额约3.6亿，成交均价(建面)5857元/平方米。

　　去年五一，由于恰逢楼市见底后回升阶段，楼市成交放量明显，五一节当天成交865套，2日467套，3日849套，合计成交2181套。这一比较，就有了同比下降64%的数据。
　　记者走访了多个楼盘的售房部，发现购房者因对后市降价预期较高，目前观望情绪非常浓厚，“等等看再买”成为购房者的普遍心态。

　　从时间看，今年五一进入新政出台半月后的时间之窗，市场反映表明新政影响已经出现。部分开发商已明显感觉出，相当一部分购房者改变了马上购房的计划，这其中包括首次购房和改善性购房的群体。鉴于此，今年五一期间，有开盘推售新房源计划的开发商很少，大多都选择避开这一尴尬时段。

　　高了卖不脱 低了赚头少
　　一手房定价有点恼火

　　新政出台后，一手房销售出现分化走势——部分楼盘销售出现停滞，半个月卖房不到30%;部分楼盘遭遇抢房，当天就消化100%……

　　眼下的楼市，一手房市场目前还是开发商自主定价。于是，在特殊的政策消化期内，开发商们不得不面对一系列的定价难题：在市场预期被逆转的市况下，新盘价格怎么确定?如果销售停滞，降不降价?如果降价，遭遇老客户退房等纠纷如何解决?这些问题，当下正不断地考验着开发商的智慧。

　　销售陷停滞
　　半月卖房仅27%

　　“五一送礼，精选15套特惠房，优惠200元/平方米。”新牌坊附近某公园小户型楼盘开盘两周后，五一期间推出了营销举措。

　　该楼盘在房交会期间推出新房源352套，均价超过8300元/平方米。相对于8300元的均价，200元的让利还不到2.5%，而置业顾问告诉记者，特惠房还只限于部分较大的户型，绝大部分房源基本维持原价。由于其看房者的心理预期普遍在7500元以下，失落的购房者在开盘现场就发出嘘声。开盘当天卖出一成多房源后，楼盘的销售陷入停滞。记者昨日看到，352套房源目前只卖出96套，还剩下73%的房源待字闺中。

　　据记者了解，周围的楼盘，目前已经飙升至9000元/平方米，不过目前大部分都面临销售停滞的困局。

　　价格成困局
　　开发商难言降价

　　位于某条滨江路上的一家大盘，五一期间也推出了优惠。满足其优惠条件者，最高折扣幅度为3.5%，但大多数购房者只能享受到2%左右。这样的折扣对于购房者很难产生实质的诱惑。
　　绝大部分房企目前还是选择按兵不动。开发商为何不愿大幅降价?业内人士认为，掌握一手房的开发商因为资金尚足，不会主动降价。一手房量减价不减的情况，意味着市场观望和相持的状态基本成型。

　　亦有业内人士表示，2008年楼市深度调整时期，部分率先降价的开发商曾经遇到业主退房等纠纷，这让开发商眼下不敢轻易降价。

　　如何定价格
　　成为开发商艺术

　　万科朗润园五一期间推出了精装高层新房源，开盘当日便基本售罄。昨日记者来到售房现场，上百人正在完善购房手续。

　　“去年10月，万科推出的精装高层，价格为6600元。”现场一位购房者告诉记者，经过大半年，其他楼盘涨幅惊人，但万科这回只卖6800元/平方米，让购房者有些喜出望外。
　　这样干的不止万科一家。

　　中交丽景在新政出台一周后亮相，相对周边楼盘已经接近7000元/平方米的价格，其开盘均价在5600元/平方米左右，600多套房被一抢而光甚至有购房者为抢房打架。融汇半岛的洋房在同一时间开盘，均价7500元/平方米，当日消化达到100%。

　　卖得好的虽然风光无限，但有的开发商也在遗憾，后悔定价太低使得利润流失。
　　开盘定高害怕滞销，开盘定低担心损利。如何定价，已给开发商带来不小的压力。

　　零到访 零电话 零成交
　　二手房成交快休克

　　与一手房相比，二手房市场对政策反应则更加敏感，成交萎缩的态势更为明显，零来电、零来访、零成交的休克状态在部分中介逐渐突出。

　　“三天中，只有3日上午接到一组客户。”松树桥旺信二手房中介经理李国正告诉记者，新政出台后，他们的生意越来越难做，节日期间人气更是跌入冰点。

　　李国正分析，由于银行收紧信贷，原来可以只交三成首付款的二手房，现在都变成了近四成。而占二手房交易最高比例的初次置业者，首付一般都只拿得出10~12 万，“往往就是多出来的这点首付款，难住了购房者。”除此之外，购房者的降价预期，也加重了二手房市场的观望气氛，“客户就认定房价要降，不想急着买。”

　　在松树桥地区，众多中介店里，记者看到的，都是门可罗雀和置业顾问无所事事的情况。据了解，不少店铺最近出现一天内零到访、零电话、零成交的频率越来越密，置业顾问们都感受到了不小的压力。

　　美联物业总经理缪鸿裕告诉记者，新政出台后，他们的看房量、电话咨询量下跌了近60%，节日期间也基本维持这一格局。而节前北京地方楼市调控政策的出台，以及节日期间存款准备金率的上调，无疑给了部分投资客当头棒喝。眼下，大多数购房者都认为政府调控行为并未结束，这使得观望情绪加重。

　　“这样的格局估计还要持续两个月以上。”缪鸿裕表示，目前卖方已开始放货，但要打破胶着的格局，可能要到7月份以后。

　　五一小长假期间 各地楼市表现基本趋于冷清

　　五月份一直是房地产市场较为火爆的月份，今年五一期间，由于中央一系列新政策出台，各地房价会有哪些表现?一同来关注一下：

　　北京五一楼市冷清　　部分炒房者暂时放弃购房

　　从5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
　　5月2号，北京市住建委公布北京楼市新政中“同一家庭限新购一套商品住房”的实施细则。
　　北京楼市新政刚刚推出，北京崇文区、朝阳区多家售楼处门庭冷落。一位售楼经理说，新政出台后，房地产商和购房者都在观望。

　　一家房屋中介的销售经理吴先生说，去年五一正是房价上升期，今年却如此冷清。吴先生说，最近北京推出很多房地产政策，周围有一房产商，原定于五月份开盘的期房推迟。

　　广州“五一”楼价没有出现明显松动

　　广州楼市调控政策出台后，购房者对房价降低的期待与日俱增。“五一”期间，记者走访广州市珠江新城、天河北等主要街区的多个楼盘发现，新楼盘的楼价并未出现明显的松动迹象，促销手段多为商家放出的“烟幕弹”。

　　二手房市场更为坚挺，买卖双方都处于观望阶段。

　　具有多年售楼经验的销售人员林峰认为，像天河北、越秀区等黄金地段的二手楼盘一向“供不应求”，房价不会轻易下降，广州市场没有出现大量二手房抛售情况，说明二手房业主对房价上涨还抱有侥幸心理。此外，对于真正买房自住的购买者来说，广州楼价还是“高不可攀”。

　　深圳部分新楼盘出现大幅降价

　　“五一”假期，深圳一些曾经备受业界和市民关注的高价新楼盘出现楼价“跳水”，有的每平方米急降6000元依然成交惨淡。“五一”小长假适逢深圳春季房产交易会，深圳一些楼盘纷纷借展会人气加大对外发售力度。

　　尽管开发商降价促销，但大多买楼者仍持“观望”态度。

　　专家认为，房地产调控新政策出台之后，买房人观望情绪浓烈。尽管一些资金充裕的开发商仍会选择撑一段时间，但深圳房价已开始松动。

　　辽宁：二手房挂牌量增价不减

　　从4月中旬起出台的一系列房产调控政策在国内一线市场迅速掀起波澜。经过一段时间 的观望后，辽宁一些城市的房地产市场也开始有了反应。

　　辽宁二手房挂牌量短期内大幅上升，但是价格暂时没有大变化。记者“五一”节前夕走访沈阳多家中介门店，注意到了二手房挂牌量突增现象。

　　业内人士表示，房产调控政策出台后，买卖双方陷入了僵持观望的局面，辽宁二手房市场的一连串微妙变化，反映目前买卖双方开始进入新一轮博弈。

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要小心了....