一个忽悠了几亿中国人的伪概念-所谓“中国房地产泡沫”（转载）

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中国政府 - 房地产泡沫的母亲

凤凰博报  2010-08-13

在最近的一份报告中，Casey Research的经济学家Bud Conrad在研究亚洲经济时指出，日本正面临着人口老龄化这个难题，而中国政府正在制作一个泡沫，这个泡沫迟早要破，破裂时会影响整个世界的经济发展。中国经济的蓬勃发展根本不是一个所谓奇迹，而是金融债务制造的泡沫。

如果与日本80年代末的房地产泡沫和中国目前的房地产泡沫相比较的话，美国的房地产泡沫是非常小的。美国房地产价格可能还有20%-30%的下降空间。对于那些寄希望于房地产价格反弹的人们来说，不妨看看日本的情况，日本的房地产下跌了20年，始终没有反弹。

现在在看看中国的房产价格。从2008年美国开始的金融危机起，中国的房地产价格上升了60%，中国现在有6500万间空置房。现在的问题不是讨论中国房地产是否存在泡沫，也不是讨论这个泡沫会不会破，因为一定会破的；而是当它爆破的时候，将是一个巨大的影响。

在过去的几年里中国北京市及周边地区的房价是以9倍翻番的。从历次房地产泡沫的经验看，在过去两年里在中国买房的人结果肯定是不好的。

格林斯潘曾经证实过，当货币政策过松的时候泡沫就会产生。这位泡沫制作大王在本世纪初将利率降低到1%，导致了美国的房地产泡沫。中国政府也一样，他们一直要将国民生产增长率维持在10%，因为如果降低到5%的话会引起一系列的社会问题，特别是农村。因此中国政府不断印钱，而且让银行向外贷款以增加就业职位。虽然美国政府也在不断印钞票，只是银行不肯将这些钱贷出去。

中国政府让银行贷款给商场，写字楼和居民楼的购买者。不少中国人一下子买五套房子。每个人都相信房价会不断上升。中国政府的这个政策导致一些商场和楼房建好了却一直空置。

中国政府有无限的权力，如果他们让建筑商造房子，建筑商就会造；如果他们让银行向外贷款，银行必须服从。中国政府可以将事实一直掩盖着，但是银行坏帐和乱建房屋迟早会导致房地产泡沫爆破，那时就会出现股市暴跌，经济倒退。

中国的泡沫会破的，现在只是一个时间问题。根据历史经验，中国房地产泡沫现在只需要一根针扎一下就会破。

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中华工商时报　　

　　其实，谁都不愿意看到中国房地产市场崩溃，包括开发商，但中国楼市崩溃已是早晚的事。

　　有人总结了楼市不会崩溃的几个理由：

　　一是，只有经济崩溃，房地产才会崩溃;

　　二是，城市化率低于美日;

　　三是，住宅成套率尚未超过1:1，也即每个人都拥有一套住房。　

　　要反驳这样的观点并不难，不说更早的例子，只说这次美国引起的世界金融危机，难道不是因为房地产崩溃引起的?美国经济至今尚无崩溃迹象，但房地产自从房地美房利美出事就已经崩溃了。城市化率确实没有达到美日这样的水平，但中国的城市化恐怕与美日也无法简单类比，城市化推动房地产可持续发展的前提是进城的农民买得起房子，如果高房价把他们堵在楼市门外，楼市崩溃跟城市化又有多大关系呢?即使楼市不崩溃，城市社会恐怕也会崩溃吧!至于成套率到底与楼市崩溃是否有关，不知谁能说清楚。每人一套房子，是指每个人都拥有一套住房吗?如是，住房私有化率岂不太高，这与开发商一贯说的西方住房私有化率不如中国高似乎相悖? 一套房子面积多大?如果我们的住房每套都在160乃至200平方米以上，单价都在三四万以上，甚至还要更高，中国恐怕无论如何也达不到一人拥有一套住房。那就只能某些人拥有许多套，许多人一套没有。

　　如是，中国楼市成为一小撮人的游戏，岂有不崩溃的道理!老百姓恐怕都会盼它早点崩溃!

　　我之所以大胆预言楼市早晚要崩溃，理由只有两条：

　　其一，如果最严厉的调控都无法使房价降下来，那么，还有什么力量能够阻止它末路狂奔呢?

　　中报显示，30家上市房企净利润暴涨了25%。国土部泄露出来的房企囤地数据显示，这些囤地的企业已经从土地上攫取了巨额利润，政府收回的可能性又微乎其微 (很多地闲置早已超过2年，政府要收回早该收回了)，这就保证了他们有足够的实力等待政策转机。这也正是房企至今死不降价、房价迄今并未下降的底气所在。国家统计局数据显示，2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点;环比与上月持平。在全国尚有待售商品房1.92亿平方米、销售面积大幅缩水的情况下，房价还能止跌，岂非怪事。一个不争的事实是：楼市已经陷入越调控越涨价，一旦调控结束，房价就出现报复性增长的怪圈。但有哪一种商品的价格能持续暴涨呢?

　　还有一个导致楼市崩溃的可怕力量，那就是资本的力量。

　　前些时，各地出现了要求涨工资的浪潮，有人敏锐地指出，中国经济也许已提前接近“刘易斯拐点”，其根源就在于超发货币驱动的经济泡沫吞噬了中国的劳动力红利。超发的货币大量流向资本品，导致近年来土地和地产价格急剧上涨，并导致城镇生活与商务成本上升，但劳动者的实际生活支付能力却在下降，这势必倒逼或推动工资的上涨。务工成本上涨，意味着务农机会成本也在上涨，于是又引发农产品的趋势性上涨。工业利润变得越是微薄，更多的资金就越会择机流出实体经济，由此推动资本品价格以更快的速度上涨。这是一个自我强化的循环。

　　泛资产化已经成为一个普遍现象，以致一切可以长期储存并且有用、供应量又不会随着价格上升大幅度增长的东西都成了投资品，房地产更是资产化的重灾区。推动中国楼市资产化的力量，一是政府刺激经济的资金，二是国外游资，三是国内民间游资，除了资金力量充裕，中国楼市自身正在与资本化接轨，如房企越来越多地利用资本市场直接间接融资，按揭贷款正在进行证券化试点，瑞思(REITS)有望破冰，商业地产正在走俏等。危机是资本无法摆脱的魔咒，所谓经济危机金融危机，无非是资本危机，日美房地产泡沫破裂的根源就是房地产过度资本化的结果，因此，房地产调控能否成功，关键不是看房价，而是看我们能否“节制资本”，这是孙中山早就提出的主张，让我们遇上了。如果我们不能有效地遏制房地产市场的过度资本化，我们就根本无法阻止房地产市场崩溃。

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中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫” 的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。

　　如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗？显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。
　　
　　房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。
　　
　　目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故？显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。
　　
　　当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么？我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是 “房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
　　
　　中国的房地产业本质上已经不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格一样，成了少数人剥夺多数人财富的一种工具。在这个工具上，寄生着很多食利者。这个食物链的最上层为地方政府，地方政府通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员及满足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员，第三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。
　　
　　市场经济的泡沫会破裂的，但中国的房地产不是市场经济，房地产价格也不是“泡沫”，所以它也不会破裂。中国的房地产价格被政府严格操控着，不说是操控自如，也是有绝对的控制力。因为政府掌控着土地银行汇率等房地产的关键要素。中国的高税收是泡沫吗？中国的垄断行业的高垄断价格如水价电价油价是泡沫吗？当然不是，他们是转移财富的手段。中国的房地产价格也是一种变相的“税收与垄断价格”，其“税率”与“垄断价格”是政府控制的。这也解释了为何中国几年来房价如此之高，却不下跌，所谓“泡沫”却不破裂的原因。
　　
　　中国房地产的所谓“泡沫”会“破裂”吗？会，只要政府愿意。中国的房地产的“泡沫”会不破裂吗？会，只要政府愿意。
　　
　　其实，中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案。

qlz1974

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